（北京神秘顾客）（北京第三方神秘顾客）（北京市场调研执行）一家高端住宅项目物业费不低，但收缴率逐年下降。开发商委托北京国标调查评估，想搞清楚业主为什么不买账。

调查员以业主和访客身份多次进出小区，发现问题不在硬件，而在"尊贵感"的缺失：门岗对业主不主动问好，对访客不严格核实；大堂管家大部分时间坐在前台玩手机，不主动服务；业主报修后，师傅穿拖鞋上门，工具包往地上一扔；小区组织的业主活动，通知不到位，现场组织混乱。

高端住宅卖的是服务，不是房子。业主付高价物业费，买的是"被重视"的感觉。这些细节在开发商看来是小问题，但在业主心里是"不值这个价"的证据。

北京国标调查做物业评估，高端项目和普通住宅的评估标准完全不同。我们不会用同一套表格，而是根据项目定位设计"对位"的评估维度。