（北京神秘顾客）（北京第三方神秘顾客）（北京市场调研执行）一家北京郊区的商业综合体，开业时客流不错，两年后明显下滑。业主归因于电商冲击，但北京国标调查评估后，发现体验问题才是主因。

调查员以普通消费者身份，在综合体里度过完整的一天。问题不少：卫生间清洁不及时，高峰期地面湿滑；餐饮区排烟不畅，走廊里都是油烟味；儿童区没有家长休息区，大人只能站着等；停车场缴费系统经常故障，出口排队十五分钟。

这些体验问题让顾客觉得"来一趟麻烦"，慢慢就不来了。电商确实分流，但综合体如果体验做得好，依然能成为家庭休闲目的地。我们建议业主先做体验整改，再谈营销引流。

北京国标调查做商业物业评估，会从"消费者动线"角度设计调查方案，不是站在业主角度看招商率，而是站在顾客角度看"愿不愿意再来"。